Possibilidade de renovação compulsória de contrato de locação de imóvel comercial

Aos empreendedores que exercerem suas atividades empresariais em um imóvel locado, cabe o direito de promover a renovação compulsória do contrato de locação, através do auxílio do Poder Judiciário, desde que atendidos os requisitos fixados na Lei nº 8.245/91.

Por ser um tema pouco difundido no meio empresarial, no presente estudo será feita uma análise acerca da Ação Renovatória de Locação Comercial, visando elucidar questões controvertidas que permeiam o tema.

Inicialmente, deve ser destacado que a “Ação Renovatória de Locação Comercial” meio pelo qual será buscada a renovação consultoria, tem previsão legal na Lei nº 8.245/91 – também conhecida por Lei do Inquilinato – e consiste na possibilidade de ser proposta uma ação judicial pelo Inquilino/Locatário, para que o contrato de locação de imóvel destinado para fins comerciais seja renovado, independentemente de outorga e/ou anuência do Locador/Proprietário.

Contudo, para que o Inquilino/Locatário logre êxito na revisão contratual de maneira compulsória, ou seja, através da procedência da ação judicial, é preciso que fique comprovado, cumulativamente, o preenchimento dos requisitos fixados no caput do art. 51 da lei em comento e seus respectivos incisos, cuja redação se segue:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá o direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Importa destacar, ainda, que a Ação Renovatória deve ser ajuizada entre o período de 01 (um) ano e, no máximo, 06 (seis) meses, anteriores à data do término do contrato em vigor, conforme fixado no §5º também do art. 51 da Lei 8.245/91.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá o direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

§5º: Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Caso restem menos de 06 (seis) meses para o encerramento do contrato, o Inquilino/Locatário perderá o seu direito de renová-lo compulsoriamente, devendo, caso seja de seu interesse, negociar administrativamente com o Locador/Proprietário.

Nesse sentido, os tribunais pátrios têm entendimento pacífico quanto ao direito de renovação desde que preenchidos os requisitos legais acima explanados, conforme se verifica na jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca do tema em questão, veja-se:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. Impugnação extemporânea do valor do aluguel ofertado para renovação. Ausência de elementos que justificassem a realização de perícia técnica. Cerceamento de defesa não configurado. Revelia. Presunção de veracidade dos fatos alegados, não é absoluta, podendo ceder ante a evidência nos autos de valores fora de mercado. Deve o juiz, analisar os documentos dos autos para aceitar o aluguel proposto. Ré não se desincumbiu de seu ônus. REQUISITOS LEGAIS DEVIDAMENTE PREENCHIDOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP 10220677420168260003 SP 1022067-74.2016.8.26.0003, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 25/06/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2018) (Grifo e negrito da transcrição)

De outro modo, é importante destacar que a Lei do Inquilinato prevê hipóteses, nas quais, o Locador/Proprietário do imóvel poderá afastar a renovação compulsória de seu imóvel, ainda que o Inquilino/Locatário tenha preenchido todos os requisitos legais.

Assim, caso o Locador/Proprietário seja demandado judicialmente em uma Ação Renovatória de Locação Comercial, poderá desconstituir a pretensão do Inquilino/Locatário, comprovando em sua defesa uma das seguintes hipóteses de Exceções de Retomada previstas no art. 52, da Lei nº 8.245/91, quais sejam:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Verificadas as hipóteses de exceção de retomada, vale enfatizar que não há dúvidas acerca da importância do estabelecimento comercial para o empreendedor em razão do tempo e dinheiro investidos, bem como da clientela desenvolvida durante a vigência da atividade exercida no imóvel alugado.

Contudo, conforme visto, mesmo que o Inquilino/Locatário tenha preenchido os requisitos legais para a procedência da renovação compulsória, há situações em que o Locador/Proprietário do imóvel alugado poderá evita-la.

Deste modo, o legislador garantiu ao Inquilino/Locatário o direito de ser indenizado em certas situações, com o intuito, justamente, de mitigar os prejuízos que ele terá de suportar com a mudança de seu ponto comercial, conforme estabelece o §3º do art. 52 da Lei nº 8.245/91.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: [...]

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Portanto, percebe-se que a Ação Renovatória de Locação Comercial, prevista na Lei nº 8.245/91 é um mecanismo de suma importância e se mostra como grande aliada do empreendedor, uma vez que busca preservar a sua atividade empresarial, principalmente no tocante à manutenção do seu ponto de comércio e clientela angariada quando da vigência do contrato de locação, destacando-se, ainda, que caso não seja logrado êxito na respectiva Ação Renovatória, existe a possibilidade de indenização ao Inquilino/Locatário.

REFERÊNCIAS

CHAGAS, E. E. DAS. Direito empresarial esquematizado. 6. Ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019;

NEGRÃO, R. Manual de direito empresarial. 10. Ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020;

PLANALTO, Brasil. Lei nº 8.245. 1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 30/04/2021.